О некоторых вопросах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - зданий с назначением «жилое строение»
Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо определенная в случаях, предусмотренных ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Предусмотренные ст.24.19 полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (далее – ЕГРН), в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании Приказа Росреестра от 12.05.2015 г. №П/210 в Ростовской области осуществляет филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.
Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учет ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 г. №514 (далее Приказ №514).
Согласно положениям Приказа №514 при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости применяются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденные в соответствии со ст.24.17 Закона об оценочной деятельности.
В Ростовской области с 01.01.2018 г. вступили в действие результаты государственной кадастровой оценки, утвержденные постановлением Правительства Ростовской области от 27.12.2016 г. №881 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области» (далее – Постановление №881). Вместе с тем, средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости по кадастровым кварталам, минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости по населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области, для зданий с назначением «Жилое строение» указанным Постановлением №881 не утверждены. В связи с чем, определение кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости не представляется возможным.
Кроме того, в соответствии с разъяснениями Росреестра от 02.12.2019 г. №15-01628/19@ , согласно ч.9 ст.54 Федерального закона от 29.07.2017 г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №217-ФЗ) расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Закона №217-ФЗ с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей (ч.9, 11 ст.54 Закона №217-ФЗ).
Согласно ст.24.19 Закона об оценочной деятельности определение кадастровой стоимости в том числе осуществляется в результате внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменении их кадастровой стоимости.
Таким образом, с вступлением в силу Закона №217-ФЗ, приравнявшего назначение здания, расположенного на садовом земельном участке, «жилое строение» к назначению «жилое», соответствующая замена наименования и назначения здания в ЕГРН не может быть признана изменением качественных и (или) количественных характеристик данного здания. Рассматриваемая замена не может быть признана влекущей за собой изменением кадастровой стоимости такого здания.